Rijwoning aan de Moorselbaan, vier meter breed, veertien meter diep. Drie verdiepingen strippen, achterbouw afbreken, nieuwe keuken en badkamer. De architect wil de offerte maandag op zijn bureau.

Aalst is een stad van rijwoningen. Smalle gevels, diepe percelen, en een centrum langs de Dender waar elke renovatie begint met de vraag: wat mag er van de stedenbouw? In de Moorselbaan, de Gentsesteenweg en het Stationsgebied staan honderden rijwoningen uit het interbellum die toe zijn aan een grondige renovatie — achterbouw afbreken, nieuwe keuken en badkamer, dakisolatie, raamvervanging. In Erembodegem en Hofstade zijn het vrijstaande woningen uit de jaren '70 met uitbreidingsplannen: veranda, garage, extra verdieping. En rond het station groeit de nieuwbouw: appartementen en stadslofts waar je als onderaannemer de ruwbouw of afwerking doet. Drie markten die elk een andere offerte vragen — maar dezelfde catalogus gebruiken.

Bouwen in Aalst: van Denderoever tot Erembodegem

Het centrum van Aalst is de renovatiemarkt. Rijwoningen langs de Dender — smalle gevels van vier tot zes meter, diepe percelen van twaalf tot achttien meter, drie verdiepingen met een achterbouw die er in de jaren '60 is aangebouwd. De renovatie begint met afbraak van de achterbouw, vervolgens ruwbouw van een nieuwe uitbreiding, en dan de afwerking: keuken, badkamer, vloeren, schilderwerk. De offerte volgt de volgorde van het werk: per fase, per discipline, per m². De architect vergelijkt drie offertes en de duidelijkste wint.

In Erembodegem, Hofstade en Nieuwerkerken is het de uitbreidingsmarkt: vrijstaande woningen met een veranda, een dakkapel, een garage of een extra slaapkamer. Kleinere projecten, hogere marge per m², en klanten die via Pinterest weten wat ze willen. En rond het station groeit de nieuwbouw: stadsappartementen, seniorenflats, lofts in voormalige textielfabrieken. Als onderaannemer lever je ruwbouw of afwerking — Peppol-facturen aan de ontwikkelaar, vorderingsstaten per fase.

De architect als poortwachter

In Aalst loopt het meeste renovatiewerk via een architect — stedenbouwkundig verplicht bij structurele wijzigingen. De architect schrijft het bestek, nodigt drie aannemers uit, en vergelijkt de offertes post voor post. De offerte die de bestekstructuur volgt — dezelfde loten, dezelfde posten, dezelfde eenheden — is de makkelijkste om te vergelijken. En de makkelijkste wint. Met de catalogus bouw je de offerte op in de bestekstructuur: per lot een sectie, per post een regel met eenheid, hoeveelheid en prijs. De architect kiest je niet op prijs alleen — maar op duidelijkheid en professionaliteit.

Overstromingsrisico: de Dender als factor

Aalst ligt aan de Dender en heeft een geschiedenis van overstromingen. Bij renovaties in het laaggelegen centrum — rond de Hopmarkt, de Kattestraat en langs de Dender zelf — is waterbeheer een onderdeel van de offerte. Waterdichte kelders, vloeren op waterdichte folie, en pompen in de kruipruimte. Specificeer het in de offerte als aparte post: "Waterdichte kelder — cementgebonden coating 45 m², drainage rond fundering 24 lm, dompelpomp met vlotter." De klant die in een overstromingszone woont, waardeert een aannemer die het probleem benoemt vóórdat het regent.

DOKKO vs Vertuoza vs Billit

Veelgestelde vragen