De Koningin der Badsteden leeft van haar appartementen. Honderden gebouwen langs de Zeedijk, de Albert I-promenade en de Leopold II-laan — de meeste uit de jaren '60 en '70, gebouwd voor Belgische kusttoeristen die nu permanente bewoners zijn geworden. Die appartementen worden een voor een gerenoveerd. Nieuwe keuken, nieuwe badkamer, nieuwe vloeren, nieuwe elektra. En elke renovatie heeft een aannemer nodig die snel offreert, professioneel factureert, en Peppol levert aan de VvE. Dat is waar DOKKO past.
Renoveren in Oostende is anders dan in het binnenland. De gebouwen zijn hoog — acht tot vijftien verdiepingen. De liften zijn klein — materiaal komt er nauwelijks in. De zoute lucht tast alles aan: leidingen, schrijnwerk, betonconstructies. En de eigenaren wonen vaak niet ter plaatse — het zijn Brusselaars, Antwerpenaren of Gentenaren die hun kuststudio laten opknappen en alles op afstand willen volgen.
Die afstandseigenaar is tegelijk je grootste uitdaging en je grootste kans. De uitdaging: hij kan niet langskomen om te kijken. Hij belt, mailt, en appt. De kans: als je hem een klantportaal biedt — foto's, voortgang, factuurhistorie via een link — heb je een klant die je vertrouwt en aan zijn buren doorverwijst. In een appartementsgebouw met veertig eigenaren is dat mond-tot-mondreclame die geen Google Ad kan evenaren.
Veel Oostendse renovaties lopen via VvE's. De syndicus beslist namens twintig tot zestig eigenaren. Hij vergelijkt drie offertes, kiest de beste, en begeleidt het project. Die syndicus wil drie dingen: een offerte die hij kan presenteren aan de algemene vergadering, een factuur per fase die klopt, en zo min mogelijk telefoon.
DOKKO levert alle drie. De offerte met categorieën per verdieping of per element — presenteerbaar op de vergadering. De factuur per fase — verwijzend naar de offerte, cumulatief, via Peppol. En het klantportaal — de syndicus deelt de link met de eigenaren, iedereen volgt mee, niemand belt jou om te vragen hoe ver het is.
Teamleader is CRM-software die ook facturen kan maken. Billit is facturatiesoftware die Peppol ondersteunt. Vertuoza is bouwsoftware die op je telefoon niet werkt. Geen van die drie combineert wat een aannemer in Oostende nodig heeft: projectbeheer per werf, klantportaal voor afstandseigenaren, btw per regel met bouwlogica, foto's in de offerte, Peppol standaard, en een mobiele app die je op de werf gebruikt. DOKKO doet dat voor €49 per maand. Geen verkoopgesprek, geen "neem contact op." Je registreert, je begint. Als het niet bevalt, stop je na 14 dagen zonder kosten.
Oostende heeft een omgekeerd seizoen voor aannemers. In de zomer zijn de appartementen bewoond — toeristen, vaste gasten, eigenaren die hun studio gebruiken. Renoveren kan niet. Van oktober tot maart staan de gebouwen half leeg. Dat is het renovatieseizoen aan de kust. Vier tot vijf maanden waarin je het werk moet doen dat de rest van het jaar niet kan.
Die concentratie maakt planning cruciaal. Drie appartementen tegelijk, elk in een andere fase, elk met een andere eigenaar op afstand. DOKKO houdt het gescheiden: per project de planning, de taken, de onderaannemers, de facturen. Je weet wat waar loopt zonder WhatsApp-groepen door te scrollen.
Renovatie moderniseert — nieuwe keuken, badkamer, installaties. Restauratie herstelt in oorspronkelijke staat, met eisen van Onroerend Erfgoed. Belle-époquepanden rond het Wapenplein vallen onder restauratie. Appartementen langs de Zeedijk uit de jaren '60 zijn renovatie. Beide zijn 6% btw bij woningen ouder dan 10 jaar, maar de offerte-opbouw en het detailniveau verschillen.
Een volledig appartement van 80-100 m²: 8 tot 14 weken. Alleen badkamer en keuken: 3 tot 5 weken. In Oostende komt daar logistiek bij: kleine liften, hoge verdiepingen, en bouwregels van de VvE die werkuren beperken. Plan 10-20% extra tijd in.
Via het klantportaal van DOKKO. Deel een link via WhatsApp. De eigenaar opent die in zijn browser en ziet: welke fase loopt, foto's van deze week, welke facturen openstaan. Geen app, geen account. De eigenaar is geïnformeerd zonder dat jij elke avond belt.
Als de VvE btw-plichtig is — en dat is bij grotere gebouwen vaak het geval — dan moeten de facturen via Peppol. De syndicus verwacht een digitale factuur die past in zijn boekhoudpakket. DOKKO verstuurt Peppol standaard — geen extra kosten, geen apart account.
Een appartement van 90 m² aan de Zeedijk kost €55.000–€120.000. Luxe-afwerking met zeezicht-optimalisatie — open keuken, panoraamraam, designbadkamer — loopt op tot €150.000. Badkamerrenovaties apart: €8.000–€22.000. Keukens: €10.000–€25.000. De kust is gemiddeld 15-20% duurder dan het binnenland door logistiek en materiaalvereisten.